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Worüber im September abgestimmt wird

Die Zahl der Verträge zum Kauf bereits bestehender US-Häuser ist im Juli stärker als erwartet gesunken. Höhere Hypothekenzinsen und ein sich abkühlender Arbeitsmarkt haben potenzielle Eigenheimbesitzer vermehrt ins Abseits gedrängt.

Wie die National Association of Realtors (NAR) am Donnerstag mitteilte, fielen die sogenannten Pending Home Sales, die auf unterzeichneten Kaufverträgen basieren, im vergangenen Monat um 0,4 %. Von Reuters befragte Ökonomen hatten lediglich mit einem Rückgang von 0,1 % gerechnet. Im Vergleich zum Vorjahresmonat legten die schwebenden Immobilienverkäufe jedoch um 0,7 % zu.

Hohe Hypothekenzinsen belasten weiterhin den Immobilienmarkt. Zwar sind die Zinsen von ihren diesjährigen Höchstständen zurückgegangen, da erwartet wird, dass die US-Notenbank Federal Reserve im September erneut die Leitzinsen senkt. Dennoch bleiben sie auf einem erhöhten Niveau. Auch die nachlassende Dynamik am Arbeitsmarkt wirkt sich zunehmend bremsend auf den Immobilienverkauf aus.

„Selbst bei moderaten Verbesserungen bei Hypothekenzinsen, Erschwinglichkeit und Angebot bleiben die Käufer weiterhin zurückhaltend“, kommentierte Lawrence Yun, Chefökonom der NAR.

(Bericht von Lucia Mutikani; Redaktion: Andrea Ricci)

Trotz immer mehr älterer Menschen ist in der Schweiz keine Verkaufswelle von Eigenheimen durch die Babyboomer-Generation zu erwarten. Gemäss einer am Donnerstag veröffentlichten Untersuchung von Raiffeisen Schweiz bleiben Pensionierte meistens in ihrem Wohneigentum und zeigen eine geringe Umzugsbereitschaft.

Die Umzugsquote von Wohneigentümern im Rentenalter liegt demnach im Stockwerkeigentum wie auch im Einfamilienhaus bei nur 1,5 Prozent. Das ändert sich auch in zunehmendem Alter kaum. Zum Vergleich: Die Umzugsquote von Mietern im Pensionsalter ist fast dreimal so hoch.

Einfluss auf den Immobilienmarkt hat die Alterung der Bevölkerung laut Analyse dennoch: So verzeichneten Ortschaften mit einem Anteil von 15 Prozent an Rentnern in den vergangenen drei Jahren ein rund 0,75 Prozentpunkte höheres Preiswachstum als Gemeinden mit einem doppelt so hohen Anteil an über 65-Jährigen.

Allerdings haben Faktoren wie die Angebotsknappheit, Zuwanderung und tiefe Zinsen die Preisentwicklung bisher viel stärker geprägt als die Alterung der Gesellschaft. Das dürfte sich auch in Zukunft nicht fundamental verändern, glauben die Ökonomen der Genossenschaftsbank.

Einerseits dürfe das Lohngefälle gegenüber dem Ausland weiterhin zu einer hohen Zuwanderung führen. Andererseits führe die zunehmende Zahl älterer Haushalte dazu, dass mehr Wohnraum ineffizient genutzt werde und die Knappheit auf dem Immobilienmarkt dadurch anhält. (sda/awp)

«Einen alten Baum verpflanzt man nicht.» Wie für tief verwurzelte Pflanzen ist es auch für ältere Menschen schwierig, sich an neue Lebensumstände und eine neue Umgebung anzupassen. Das zeigt sich auch am Schweizer Immobilienmarkt.

Laut einer Studie der Bank Raiffeisen ist die Wohnmobilität von Pensionierten in der Schweiz sehr gering. Sowohl im Stockwerkeigentum als auch im Einfamilienhaus beträgt die Umzugsquote von Wohneigentümern im Rentenalter lediglich 1,5 Prozent. Auch mit zunehmendem Alter steige ihre Neigung zu Umzügen kaum: Bei über 75-jährigen Einfamilienhausbesitzern liege sie auch nur bei 1,6 Prozent.

Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, sieht darin einen der Indikatoren, dass auf absehbare Zeit nicht mit einer grösseren Verkaufswelle beim Wohneigentum hierzulande zu rechnen sei – und folglich auch nicht mit sinkenden Preisen. «Hoffnungen auf bald sinkende Preise für Wohneigentum wegen der demografischen Entwicklung dürften enttäuscht werden», sagt er.

Experten erwarten keine fallenden Preise für Wohneigentum

Gegen sinkende Preise für Wohnimmobilien sprechen gleich mehrere Punkte:

Umzüge ergeben wirtschaftlich oft keinen Sinn: Für viele Babyboomer – diese Generation umfasst die Jahrgänge 1946 bis 1964 – ist es günstiger, in den eigenen vier Wänden zu bleiben als umzuziehen. «Rein ökonomisch gesehen sind die Anreize für einen Umzug für die Babyboomer in den meisten Fällen nicht gegeben», sagt Robert Weinert, Partner beim Beratungsunternehmen Wüest Partner. Die Betriebskosten im Eigenheim sind oft nicht allzu hoch.

Zudem hätten die Wohneigentümer ihre Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft. Ihre Zinskosten seien folglich oftmals nicht allzu hoch, zumal einige auch ihre Hypothek abbezahlt haben.

Teure und rare Wohnimmobilien: Hinzu komme, dass man auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt für das Geld weniger bekomme, sagt Weinert. «Und es ist in vielen Regionen sehr schwer, überhaupt etwas Adäquates zu finden.» Auf das Alter hin suchten viele Personen nach Liegenschaften, die gut angebunden seien. Zudem seien viele Wohneigentümer an ihrem Ort sozial verankert.

Steuerliche Gründe: Des Weiteren fällt bei einem Verkauf die Grundstücksgewinnsteuer an, häufig müssen die Verkäufer von Wohnimmobilien hier rund 20 Prozent des Verkaufsgewinns ihrer Immobilie an den Fiskus abführen.

Anhaltende Zuwanderung: Auch die Zuwanderung in die Schweiz spricht gegen sinkende Immobilienpreise. Hasenmaile geht davon aus, dass die Schweiz aufgrund des Lohngefälles gegenüber dem Ausland weiterhin mit einer robusten Zuwanderung rechnen darf.

Ineffiziente Nutzung von Wohnimmobilien: Die zunehmende Anzahl älterer Haushalte dürfte ausserdem dazu führen, dass mehr Wohnraum ineffizient genutzt werde, sagt Hasenmaile. Dies ist allerdings das gute Recht von Wohneigentümern. So dürfte indessen die Knappheit am Schweizer Immobilienmarkt auf längere Sicht anhalten.

Die Demografie hat auch gegenteilige Folgen

Trotzdem dürfte die demografische Entwicklung mittel- bis langfristig Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Ab einem gewissen Zeitpunkt könnte es bei den Babyboomern zu mehr Verkäufen von Wohnimmobilien kommen, sagt Weinert. Dieser liege aber noch in der Zukunft – das wäre nämlich dann, wenn viele der Babyboomer pflegebedürftig werden oder sterben. Selbst bei Personen in höherem Alter kämen die Wohnimmobilien aber oft nicht auf den Markt. Sie würden oftmals in der Familie weitergegeben.

Das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt könnte mit dem Fortschreiten des demografischen Wandels aber weniger stark werden, sagt Weinert. Dies hänge indessen vom Gesamtkontext ab. Wichtige weitere Einflussfaktoren seien etwa die wirtschaftliche Lage, die Zuwanderung sowie gesetzliche Regelungen. «Letztlich handelt es sich bei der Demografie nur um eine Variable von mehreren, welche die Preisentwicklung am Immobilienmarkt bestimmen», sagt er.

Der demografische Wandel dürfte Chancen für eine gewisse Linderung der Wohnungsknappheit bieten, stelle aber keine Bedrohung für das Preisgefüge dar, sagt Hasenmaile dazu.

«Mieter und Eigenheimbesitzer blockieren sich gegenseitig»

Teilweise anders sieht dies indessen Manuel Buchmann, Projektleiter und Berater bei Demografik, einem unabhängigen Kompetenzzentrum für Demografie in Basel. Er weist darauf hin, dass die Leerstände bei Einfamilienhäusern in der Schweiz seit 2023 steigen würden. «Mieter und Eigenheimbesitzer blockieren sich gegenseitig. Das ist ein Indiz, dass die Preise nicht stimmen», sagt er. Das muss aber nicht ewig so bleiben.

Gemäss Analysen des Hypothekenvermittlers Moneypark könnten 85 Prozent der heute 50- bis 65-jährigen Eigentümer im Rentenalter ein Problem mit der Tragbarkeit ihrer Immobilien bekommen, sagt Buchmann. «Sobald der Markt realisiert, dass sich die Nachfrage fundamental verändert, werden die Preise fallen.» Das dürfte dazu führen, dass viele Babyboomer ihr Wohneigentum schneller als geplant verkaufen wollten oder müssten.

Der wichtigste Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise hat mit der Demografie direkt jedoch nichts zu tun: die Zuwanderung.

Bei ihr ist wiederum die inländische Nachfrage nach Arbeitskräften der wichtigste Treiber. Zurzeit mache sich die gedämpfte Konjunktur bemerkbar, sagt Buchmann – was den Auftrieb bei den Immobilienpreisen abschwächt.

Laut Daten des Staatssekretariats für Migration hat sich der seit 2024 zu beobachtende Rückgang bei der Zuwanderung im ersten Halbjahr 2025 fortgesetzt. In diesem Zeitraum kamen rund 76 300 Personen hinzu zur ständigen ausländischen Wohnbevölkerung in der Schweiz, rund 5,4 Prozent weniger als im selben Vorjahreszeitraum. Die Nettozuwanderung zur ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sank im ersten Halbjahr 2025 um rund 6800 auf 34 200 Personen.

Die CA Immobilien Anlagen AG ist auf die Entwicklung, den Verkauf und die Verwaltung von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Die Aktivitäten der Gruppe gliedern sich in 2 Bereiche: – Entwicklung und Verkauf von Immobilien: Büros, Lagerhallen, etc; – Immobilienverwaltung. Ende 2024 hatte das Immobilienportfolio eine Gesamtnutzfläche von 1.090.888 m2 und einen Marktwert von 4.964,8 Milliarden Euro. Die Mieteinnahmen teilen sich geografisch wie folgt auf: Österreich (5,6%), Deutschland (66,1%) und Europa (28,3%).

DOW JONES–TAG Immobilien hat die Refinanzierungsmaßnahmen für den angekündigten Kauf eines Wohnungsportfolios in Polen mit der Begebung einer Anleihe abgeschlossen. Wie der im MDAX notierte Immobilienkonzern mitteilte, hat er die Anleihe im Volumen von 300 Millionen Euro am Markt untergebracht. Sie hat eine Laufzeit von 6,5 Jahren und wird mit einem Kupon von 3,625 Prozent pro Jahr verzinst.

TAG hatte Mitte August die Akquisition von 5.300 Mietwohnungen in Polen für 565 Millionen Euro angekündigt. Vorige Woche hat der Konzern bereits über eine Kapitalerhöhung und die Aufstockung einer Wandelschuldverschreibung Geld am Kapitalmarkt eingesammelt.

Kontakt zum Autor: unternehmen.de@dowjones.com

DJG/mgo/flf

(END) Dow Jones Newswires

August 27, 2025 12:40 ET (16:40 GMT)

Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind im zweiten Quartal 2025 deutlich gesunken und nähern sich dem Jahrestief von Ende 2024. Laut der neuesten Einschätzung von Moneypark ergibt sich für Hypothekarnehmer damit erneut eine Gelegenheit, langfristig von tiefen Zinsen zu profitieren – insbesondere bei Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten.

So fiel der Richtsatz für fünfjährige Festhypotheken seit Mitte März um 43 Basispunkte auf 1,37 Prozent, bei den günstigsten Anbietern sogar auf nur 0,85 Prozent, wie Moneypark am Montag in seiner jüngsten Einschätzung zu den Hypothekarzinsen mitteilte. Zwei- und zehnjährige Laufzeiten wurden ebenfalls deutlich günstiger.

Zweite Chance

«Wer das Zinstief Ende 2024 verpasst hat, bekommt nun eine zweite Chance auf sehr attraktive Hypothekarkonditionen», so die Experten von Moneypark. Besonders Festhypotheken mit zwei bis fünf Jahren Laufzeit bieten aktuell ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Als Hauptgründe für den Rückgang nennen die Analysten die wachsenden Konjunktursorgen infolge der US-Zollpolitik, die starke Frankenaufwertung sowie sinkende Inflationserwartungen. Die SNB dürfte am kommenden Donnerstag ihren Leitzins erneut senken – ein Schritt von 0,25 Prozentpunkten auf 0 Prozent gilt unter den 50 von Moneypark Ende Mai und Anfang Juni befragten Anbietern als wahrscheinlich. Negativzinsen bis Ende Jahr gelten zwar als möglich, jedoch nicht als sicher.

Vergleich kann sich lohnen

Bei Saron-Hypotheken haben die Anbieter Zinssenkungen bisher nur teilweise weitergegeben. Aufgrund der geringen Differenz zu kurz- und mittelfristigen Festhypotheken sieht Moneypark hier kaum zusätzliches Nachfragepotenzial.

Wer derzeit eine Hypothek abschliesst, sollte trotz tiefer Zinsen genau vergleichen: Der Wettbewerb unter den Anbietern ist stark – die Differenz zwischen Top- und Durchschnittszins bei zehnjährigen Hypotheken beträgt aktuell bis zu 0,57 Prozentpunkte. Das kann bei einem Volumen von 750’000 Franken über zehn Jahre bis zu 42’750 Franken Ersparnis bringen. (sda/awp)

Tausende verlieren jedes Jahr ihre Wohnung durch Leerkündigungen. Was Basel-Stadt mit einem Gesetz verhindert, sorgt in anderen Städten für Applaus – aber auch für Debatten. Kritiker warnen, dass Neubauten (oder Sanierungen) sich so kaum mehr lohnen würden.

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Alessandra Dal Bosco ist entsetzt. Vor wenigen Wochen flatterte ihr die Kündigung der Vermieterin Zurich Versicherung ins Haus. Die alleinstehende Mutter, 80-Prozent-Angestellte auf der Gemeinde, weiss nicht, wohin.

In Langnau am Albis, wo sie ihre Kinder grosszieht, «kann ich mir nichts leisten», sagt sie. Eigentlich war es anders geplant: ein behutsamer Umbau der Siedlung, sozialverträglich, in Etappen. Doch plötzlich: Leerkündigung. Alles raus, alles neu.

Dal Bosco ist kein Einzelfall. Rund 30’000 Menschen in der Schweiz trifft jedes Jahr eine Leerkündigung, wie Zahlen der ZKB zeigen. Besonders hart die Stadt Zürich: wenig Platz, hohe Nachfrage, explodierende Preise. Im «Club» treffen Politik und Betroffene aufeinander, um über Lösungen zu sprechen – und über die Tücken, die in jeder Lösung stecken.

Vorbild Basel?

Ein Blick nach Basel-Stadt: Dort hat man Leerkündigungen quasi per Gesetz verboten. Das Resultat: Wo früher Hunderte ausziehen mussten, ist die Zahl fast auf null gesunken.

Doch die Kritiker sind laut. «In Basel wird viel zu wenig saniert», sagt HEV-Direktor Markus Meier. Handwerker würden aufs Land verdrängt, weil die Stadt keine Aufträge mehr vergebe. Unternehmer Günther Kleiber nickt. Eva Herzog, SP-Ständerätin, widerspricht gelassen: Das Gesetz sei noch jung, solche Effekte liessen sich nicht seriös messen.

Bauen, bauen, bauen

FDP-Nationalrat Beat Walti betont, dass Sanierungen nicht nur renditegetrieben seien. Oft rentieren alte Bestände sogar besser, weil sie längst abgeschrieben sind.» Sein Rezept gegen die Wohnungsnot? Bauen. Nur mehr Angebot könne die hohe Nachfrage stillen. Genossenschaftler Ivo Balmer hält dagegen. Er erinnert an die Zeit, als die Zinsen im Keller waren und die Kräne überall schwangen. «Wir hatten so viel Neubau wie seit Jahren nicht mehr. Aber sind die Mieten gesunken?» Nein. Für ihn ist klar: Bauen allein ist keine Lösung.

Auch Herzog setzt auf Neubau, aber genossenschaftlich. «Der Markt funktioniert nicht», sagt sie trocken. Ihr Vorschlag: Ein Drittel aller neuen Wohnungen soll gemeinnützig sein.

Ein Wohlstandsphänomen

Walti verweist auf die gesellschaftliche Dynamik: In den letzten 15 Jahren sei die Wohnraumnachfrage um 35 Prozent gestiegen. Mehr Menschen, mehr Quadratmeter pro Kopf, mehr Singlehaushalte. «Das ist auch Wohlstand», sagt er. Die Schweizerinnen und Schweizer wollten grosszügig wohnen. Von einem «Wilden Westen» des Wohnungsmarkts könne keine Rede sein. «Es gibt genug Regeln.»

Juristin Sarah Brutschin widerspricht: Die Schweiz habe 2020 – seit Mitte der 80er-Jahre – die zweithöchste Leerstandsquote verzeichnet. Normalerweise drückt ein so grosses Angebot die Preise. Doch die Mieten seien trotzdem nicht gesunken, obwohl zusätzlich auch der Referenzzinssatz gefallen sei.

Fest steht: Wer eine Wohnung suchen muss, sieht sich oft mit hohen Preisen und knappem Angebot konfrontiert. Wie Alessandra Dal Bosco, die nicht weiss, wo sie wieder eine bezahlbare Wohnung findet.

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